«Ремонт невозможно закончить, его можно только прекратить» - об этом знает каждый, кто хотя бы однажды имел неосторожность его начать (фраза эта, кстати, не народная, а принадлежит перу Михаила Жванецкого, с чьей легкой руки и стала крылатой). Однако, если вам посчастливилось обзавестись новой квартирой, обойтись без доделок-переделок никак не получится.
Точнее, это раньше не получалось. А сейчас можно подобрать себе новое жилье уже с готовым ремонтом. Например, в Москве больше половины новостроек продается именно с чистовой отделкой (см. «Только цифры»). То есть квартира сдается в буквальном смысле под ключ. На полу паркет или ламинат, на стенах обои, в санузлах сантехника. Завози мебель, технику и живи!
Однако чистовая отделка имеет не только плюсы, но и минусы. Давайте выясним, в каких случаях лучше заняться ремонтом самостоятельно, а в каких выбрать готовый вариант.
КОМУ ПОДОЙДЕТ
- Количество предложений новых квартир с отделкой - как предчистовой, так и чистовой - увеличивалось все последние годы вплоть до середины 2024-го, - рассказал «КП» основатель, почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Лишь в последние полгода застройщики начали сокращать количество таких предложений.
- Причины здесь следующие. Во-первых, не хватает рабочей силы, и она обходится теперь дороже. А значит, и квартиры с отделкой становятся дороже, чем еще совсем недавно. Во-вторых, если говорить о жилье в массовом сегменте, его покупатели вынуждены максимально экономить. И застройщики реагируют на эти тенденции, сокращая количество квартир с отделкой, - объясняет Константин Апрелев.
Тем не менее чистовая отделка в новостройках по-прежнему пользуется спросом. Ведь тратиться на ремонт покупателям нового жилья в любом случае придется. А тут все связанные с ремонтом хлопоты ложатся на плечи строителей. Такой формат удобен тем, кто изначально приобретает квартиру под сдачу в аренду: мелкие недочеты и типовой дизайн в таком случае не особенно смущает хозяев жилья.
Еще один важный плюс - экономия денег.
- Застройщики, заключая договоры на покупку большого объема строительных и отделочных материалов и на проведение работ с подрядчиками, получают материалы и услуги по оптовым ценам, - рассказывает Константин Апрелев.
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ
1. Качество материалов
Стремясь сократить расходы, застройщик выбирает материалы подешевле. Дешевые обои, линолеум, сантехника, розетки - все это может быть такого качества, что в ближайшие два-три года многое придется менять.
2. Качество отделки
Даже если застройщик очень хочет сделать ремонт на высоком уровне, он не в состоянии проконтролировать работы в каждой квартире, а проверяет их выборочно. И подрядчики (ремонтные бригады, которые застройщик нанимает для отделки квартир) этим нередко пользуются. Качество работы - одно из самых слабых мест в квартирах с готовой отделкой.
3. Стандартные решения мешают
Набор предложений от застройщика ограничен: обычно это 2 - 4 варианта отделки на выбор. И касаются они не только цвета обоев, но и установки розеток, вывода коммуникаций под бытовую технику (стиральную машину, например) и т. п. В результате подбирать мебель в комнаты и на кухню нужно уже с оглядкой на то, где установлены в квартире розетки и выключатели, чтобы не закрыть их ненароком диваном или шкафом.
КАК РЕШАТЬ КОНФЛИКТЫ
Квартира - это тоже товар. И согласно закону «О защите прав потребителей» и Гражданскому кодексу, покупатель имеет право на его безопасность, проверку качества, а также на ремонт, обмен, снижение стоимости или возврат.
Поэтому при приемке квартиры нужно быть очень внимательными.
- Процентов 70 - 80 людей, которые месяцами и годами ждали нового жилья, не уделяют должного внимания вопросам качества. И недобросовестные строители этим активно пользуются, - говорит Константин Апрелев. - Поэтому считаю вполне нормальной практикой, если люди обращаются к специалистам, которые выявляют разного рода недоделки во время приемки квартиры и грамотно оформляют претензии к застройщику.
Застройщики, кстати, как могут борются с приглашенными экспертами. Бывает, что даже не пускают их на приемку квартиры, ссылаясь на свои внутренние правила (ведь пока квартира не передана клиенту, она принадлежит застройщику). Компании, оказывающие экспертные услуги, об этом знают. И могут попросить будущих хозяев квартиры оформить на своего представителя заверенную у нотариуса доверенность на приемку квартиры. Тогда отказать им в доступе к объекту ну никак нельзя.
Найти компании, специализирующиеся на такой экспертизе, нетрудно. Попробуйте, например, вбить в поисковик фразу «Приемка квартир в новостройках». Но выбирая из десятков вариантов, убедитесь, что компания внесена в реестр Национального объединения специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ) или в реестр Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). Так положено по закону. Проверить это можно на сайтах организаций:
Реестр НОПРИЗ: nrs.nopriz.ru
Реестр НОСТРОЙ: reestr.nostroy.ru
Обратите также внимание, как долго находится выбранная организация на рынке, полистайте соцсети, почитайте отзывы о работе ее специалистов (важно, чтобы они имели необходимые сертификаты и опыт в строительной экспертизе). Еще лучше, если услугами компании пользовался кто-то из ваших знакомых и остался ими доволен.
Хорошие специалисты могут обнаружить такие недостатки, на которые вы никогда в жизни не обратили бы внимания. Средняя цена экспертизы квартиры в Москве - 120 - 130 рублей за квадратный метр, но компании обычно устанавливают минимальную ставку в 5 - 7 тысяч рублей. Проверяют обычно все - от подъезда до водопровода.
Эксперты, например, должны убедиться, что лифт подключен и работает, холл оштукатурен и покрашен, почтовые ящики висят, двери и окна в вашей квартире установлены правильно, розетки не искрят, кран не течет и т. п. Конечно, вы можете не приглашать специалистов, а пройтись по всем пунктам самостоятельно (см. «Чек-лист «КП»).
- Есть недостатки, которые при приемке квартиры с отделкой могут обнаружить себя только через несколько месяцев. Например, если некачественно заделаны швы на фасаде, зимой в комнате будет низкая температура, могут промерзать стены. А квартиру вы могли принимать летом, и это себя никак не проявляло. Опытный эксперт сразу знает, где могут быть проблемы, - рассказал «Комсомольской правде» основатель компании Mr. Nadzor Артем Зиборов.
ЭФФЕКТ ДЕФЕКТНОЙ ВЕДОМОСТИ
Все обнаруженные недоделки нужно зафиксировать в так называемой дефектной ведомости (или акте) при осмотре квартиры. Бланк такой ведомости с реквизитами обычно есть у застройщика. В него и следует по пунктам вписать все претензии. Свои типовые бланки предоставляют и компании, специализирующиеся на экспертизе, но сделать это можно даже на обычном листке бумаги.
Дефекты могут быть существенными и несущественными. Существенные - это те, из-за которых жить в квартире невозможно. Скажем, отсутствует положенная по договору сантехника или на стенах не предусмотренная никаким договором плесень.
Существенные и несущественные недостатки нужно зафиксировать в дефектной ведомости - по закону у строителей будет два месяца на их устранение. Если вы обнаружили существенный дефект, торопиться подписывать акт приема-передачи квартиры не нужно - добивайтесь его исправления.
- Застройщики обычно не отказываются что-то исправлять. Но проблема в том, что у них бывает недостаточно рабочих рук для этого, - говорит Артем Зиборов. - Когда сдается объект, а это может быть квартир 500, у них могут работать 1 - 2 дежурные бригады по 5 - 8 человек в каждой, которые бегают и исправляют дефекты и просто не успевают все закончить в положенные сроки. Кстати, по нашим наблюдениям, в последние 3 - 4 года исправлять недочеты стали гораздо лучше.
КОГДА СУД ДА ДЕЛО
Бывают ситуации, когда между строителями и покупателем не возникает понимания, тогда споры решаются в суде.
- В таком случае проводится досудебная экспертиза, чтобы не только зафиксировать недоделки, но и составить смету, по которой можно определить сумму претензий, - объясняет Артем Зиборов.
Досудебную экспертизу проводят те же фирмы, которые отыскивают дефекты в отделке.
- Такие услуги стоят от 20 тысяч рублей за документ, который будет снабжен сотней-другой фотографий и необходимыми расчетами, - добавляет Зиборов.
А еще в последнее время новоселы все чаще прибегают к услугам нотариусов, которые выезжают на объект (за отдельную плату) и фиксируют в своем заключении те недочеты, которые покупатели обнаружили самостоятельно. Этот документ, как заверяют в Нотариальной палате, обладает повышенной доказательственной силой и увеличивает шансы на успех в суде.
- Современный многоквартирный дом - это огромные площади, сотни квартир, и недостатки всегда найти можно, - рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. - Но часто люди не ждут, пока застройщики что-то исправят, и обращаются в суд, чтобы получить денежную компенсацию.
По словам Антона Глушкова, эта практика превратилась в бизнес: юристы разбрасывают по почтовым ящикам свои визитки и убеждают новоселов, что те в любом случае ничего не теряют, а деньги отсудить смогут.
- Потом эксперты заходят в квартиру, - продолжает Антон Глушков, - находят какие-то дефекты, реальные или псевдо. Например, берут прави ло, обнаруживают какую-то неровность на стене, а в своем заключении пишут, что якобы не выровнена вся площадь стены. Ведь тут проблема еще и в том, что строительная экспертиза у нас никак не регламентирована и в качестве эксперта может выступать любой человек, имеющий строительное образование.
Однако Константин Апрелев не согласен с обвинениями принципиальных клиентов в потребительском терроризме.
- В своих претензиях покупатели могут опираться исключительно на строительные нормы и правила, СНиПы, - говорит эксперт. - Другое дело, что некоторые застройщики отвыкли сдавать жилье, которое соответствует этим нормам. Но потребители имеют полное право получить квартиру надлежащего качества. Ведь именно потребители и оплачивают строительство.
Кстати, как пояснили нам эксперты, с января этого года начали действовать поправки в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этим поправкам, если объект не соответствует заявленным стандартам, компенсация клиенту не может превышать 3% от цены договора долевого участия. То есть если квартира стоит 8 млн рублей, то максимальная компенсация по суду - 240 тысяч. Это наверняка поумерит аппетиты компаний, которые ведут судебные тяжбы за определенный процент от будущей компенсации. А значит, и исков станет меньше.
ЧЕК-ЛИСТ «КП»
Что нужно обязательно проверить
Входная дверь
Несколько раз откройте и закройте ее: дверь не должна проседать, скрипеть и т. п. Приоткройте ее и посмотрите, как она себя ведет: если начнет сама закрываться или открываться, это явный дефект. В квартире с отделкой аналогичным способом следует проверить межкомнатные двери.
Пол
Он должен быть ровным (проверить это можно с помощью уровня для выявления перепадов) и без трещин. Если отделка чистовая, то под покрытием не должно быть пустот - пол не должен прогибаться под ногами.
Потолок
Должен быть ровным и соответствовать высоте, указанной в договоре.
Стены
Также должны быть ровными - проверяют это с помощью уровня для выявления перепадов. Если они оштукатурены, то лучше заранее узнать у застройщика класс штукатурки и прочитать информацию о том, какие отклонения будут считаться нормой, а какие - дефектом.
Окна
На стеклах и рамах не должно быть царапин. Убедитесь, что окна не заедают. Резиновые уплотнители должны прилегать плотно, обеспечивая герметичность.
Электрика
Розеток и выключателей должно быть не меньше, чем указано в договоре. Проверьте их исправность (вставив, например, зарядку от смартфона).
Водоснабжение и канализация
Проверьте напор воды, исправность работы сантехники (если в квартире чистовая отделка). Посмотрите, нет ли на трубах подтеков.
Отопление
Радиаторы не должны течь. Проверьте, надежно ли они присоединены к стене.
Вентиляция
Поднесите к вентиляционному отверстию зажженную спичку или зажигалку - пламя должно немного затягивать.
0
12.00
